 |
 |
|
|
Продолжаем внимательно читать постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 14 от 2 июля 2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Часть вторая. Как государство выселяет собственника по закону и как по закону же не дать ему это сделать.
Родной стране все чаще требуется просить граждан освободить жилое помещение. Понятно, когда жилье ветхое и само существование в нем опасно. Но если это дома крепкие, но малоэтажные? Если снести их, а на зачищенную землю воткнуть высотку, то с точки зрения бизнеса, это достаточно рационально. Первое, что всплывает на ум – истории с хрущевками. Хотя есть в городах (даже очень крупных, том же Петербурге) целые кварталы, застроенные двух-трех этажными зданиями, где плотность жителей на квадратный метр земли еще в несколько раз ниже.
Одна беда, государство обязано гарантировать права частных собственников и жильцов по договору социального найма. Поэтому достаточно тонкой оказывается ситуация, когда собственник говорит: вот моя однокомнатная квартира в хрущевке, дайте мне двух комнатную в современном доме и плюс чемодан денег в придачу. Или в неприватизированное жилье прописываются родственники всем кагалом и теперь для расселения по социальным нормативам одной квартиры нужен целый подъезд. Да и с ветхим жильем не все однозначно, там тоже люди могут упереться, особенно если они оформили права на землю.
ВС РФ выдал рекомендации для разрешения подобного рода коллизий.
Итак, при изъятии жилья из-за того, что участок земли под ним востребован для государственных или муниципальных нужд, решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления. При этом правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет (п. 20).
Борцам с принудительным выселением следует внимательно изучить этот пункт, особенно подпункты «в» и «г». Например, жителям Приморского района (несколько лет назад тамошний муниципальный депутат рассказывал мне, что там чуть не до народных волнений дошло, едва пронеся слух о том, что дома, построенные пленными немцами («коттеджи» у Черной речки), хотят снести для оптимизации территории). Процедура, которую установил ВС РФ, существенно осложнит ломание жителей через колено.
Скажем, ВС определил, что обязанность по доказыванию того, что решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами, возлагается на инициаторов этого шага. Те, не жители – противники решения, а соответствующие государственные (или муниципальные) органы должны будут что-то доказать в суде. Презумпция – существующий дом может стоять, где стоит.
«Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений)», - уточнил Верховный Суд.
На мой взгляд, последнее уточнение должно здорово осложнить жизнь тем, кто хочет расселить хрущевки. Если на земельном участке стоит многоквартирный дом, а теперь землю хотят изъять, чтобы построить дом повыше, где будет не 100 квартир, а 300 квартир, то, может быть, с экономической точки зрения это и хорошо. Но международные обязательства тут не при чем. Размещение объектов муниципального или государственного значения – тоже. А коль и так – будьте добры, докажите, что эти функции нельзя выполнить в другом месте, либо при их перенесении пострадает большее количество людей. Даже функция участка по генплану при замене хрущевки многоэтажкой – прежняя – многоэтажное жилищное строительство.
Но высокие требования к цели - это не единственная сложность, которую подготовили «люди в черных мантиях» ретивым администраторам. «Демократия - это процедура!» - такой лозунг будоражил жителей СССР в годы перестройки. И право – это тоже процедура.
Так вот, процедура изъятия теперь так сложна, что не знаю, можно ли ее выполнить на практике. Приняв (обоснованное! – см. выше) решение государственный или муниципальный орган, обязан за год до изъятия письменно уведомить владельца жилья о предстоящем событии.
«При этом, исходя из положений части 4 статьи 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.
Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения». (п.20 «г»).
А теперь перенесемся в реальную жизнь. Представим себе хрущевку о ста квартирах, из которых 80 приватизировано. Этот дом решили сломать в принудительном порядке. В этих приватизированных квартирах будет 300 собственников, какая-то трехкомнатная квартира на 100% принадлежит одному человеку, а где-то дедушка – владелец однокомнатной квартиры умер, завещав свое богатство 8 внукам в равных долях. Где-то в трехкомнатной квартире развелись супруги, и потом ордер был разделен, так квартира стала коммуналкой (по иронии судьбы, ибо хрущевки и строили для того, чтоб с коммуналками как раз покончить). И как уведомить все эти 300 собственников под роспись? А уведомлять-то надо. Теперь отмазаться тем, что объявление было напечатано в каком-нибудь «Муниципальном вестнике Н-ского округа», а кто не прочитал эту замечательную газету, которая бесплатно доставляется всем жителям муниципального образования, внимательно, а, достав ее из почтового ящика, сразу же выкинул, как всегда, - тот сам дурак, не получится.
Ведь не все собственники живут в этой хрущевке. Мало того, многие граждане в нашей стране не живут по месту прописки, кто-то отбывает на ПМЖ за рубеж, оставаясь законным собственником пресловутых квадратных метров.
Но и это еще не все! Люди ведь не только живут, но еще и умирают. Представьте себе, умерла бабушка из квартиры номер 5. У нее есть единственная наследница по закону – дочь, завещания нет. И тут как раз принимается решение – дом снести. Кого уведомлять? Казалось бы ясно кого – дочь. Но это ясность по жизни, а не с точки зрения закона. По закону же вступление в наследство в более чем в 99% случаев происходит через шесть месяцев, после кончины (раньше – возможно в исключительных случаях, например, когда умирает ребенок, который не мог распоряжаться имуществом и наделать долгов). Вот вступит дочь старушки в права наследства – тогда только и можно будет ее уведомлять.
Вообще, прочитав решение Пленума ВС РФ, я не уяснил – как быть со спорными квартирами. Например, живет одинокий никому из родни не нужный дедушка. За ним ухаживает (не в сексуальном смысле, а убирает, приносит лекарства и продукты) дама, которой он обещает завещать квартиру. Дедушка уходит в мир иной, нотариус оглашает завещание в пользу дамы. Все ясно? Как бы не так! Тут откуда ни возьмись заявился племянник дедушки и утверждает – старик был не в себе, проще говоря, крыша поехала, маразм полный. Не понимал, что делает. Завещание то ли недействительно, то ли поддельно. Ухаживать за дедом племянник хотел, но не мог, потому что его отстранила от дома хитрая аферистка (та самая дама, указанная в завещании). В подобной ситуации (а она в наше время дешевых родственных чувств и дорогих квартир) – типична, дело передается в суд. И может идти годами (одни посмертные психиатрические экспертизы могут сказать – дед был нормальным, другие – наоборот), стороны процесса не хотят сдаваться – апеллируют, куда можно (в Петербурге легендой в узких кругах стал один подобный процесс, где в итоге квартира не досталась никому, точней, досталась государству. Потому что суд в итоге пришел к выводу – владелец квартиры действительно был психически болен. Но он был недееспособен не только когда составлял завещание, которое, значит, недействительно, но и гораздо раньше – когда подавал заявление о приватизации жилья).
А теперь представим себе: такая вот «нехорошая» квартира, которая находится в частной собственности, но не имеет легитимного владельца в пятиэтажке, идущей под снос. Кого должны уведомлять государственные органы? Кого – неясно, а без уведомления сносить дом нельзя.
А время идет. «Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения» - установил ВС.
Представьте себе – возможна ситуация, пока будут ждать решения по квартире номер 9, пройдут сроки в два года по всем остальным. Начинать по новой? Пожалуйста! Только никто не даст гарантии, что как раз не скончается друг бабушки из квартиры номер 9 – дедушка из квартиры номер 10. В сто квартирном доме за год обязательно кто-нибудь да умрет. Такова жизнь. Плюс, как подтвердил ВС, сделки с жильем в домах, где разосланы уведомления о предстоящем изъятии, – законны.
Отметим, что при предъявлении иска о принудительном изъятии обязательно участие прокурора, а также представителя органа опеки и попечительства (если дело касается несовершеннолетних и лиц, находящихся под опекой или попечительством).
Выкупать квартиру в доме, изымаемом под госнужды, придется по рыночной цене, с учетом убытков от недополучения выгоды, но без учета стоимости ремонта, если он сделан после получения уведомления о расселении. При несогласии с выкупной оценкой ее размер можно оспорить в суде и привлечь экспертизу.
При этом владелец жилья вправе получить за изымаемую собственность деньги. Выдать ему компенсацию другим жильем власть может только в том случае, если сам владелец согласен с такой формой расплаты. В том случае, если компенсация выдается жильем, то такое жилье предоставляется гражданину в собственность (это справедливо, ведь право бесплатной приватизации дается один раз), впрочем, гражданин может просить, чтоб ему предоставили жилье на условиях соцнайма (фактически это аналогично расприватизации по прежнему адресу).
«Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность пооплате разницы между ними возлагается на собственника», - это положение в решении Пленума будет вызывать конфликты.
Допустим, жильцы будут требовать компенсации метрами (по-человечески это понятно – во-первых, в денежных пачках нельзя спать, как в норе, а во-вторых, их могут украсть, они могут обесценится), и если жилье будет им даваться лучшего качества (например, в современном доме вместо шлакоблочного красавца 1920х годов), то людям могут предложить меньшее число квадратных метров, потому что в новом доме квадратный метр просто дороже. Это, наверняка, вызовет волнения.
При признании дома аварийным и подлежащим сносу, прежде чем изъять его, жильцам надо дать право реконструировать его «в разумный срок» за свой счет. И лишь при невозможности жильцов пойти на такое, возможно изъятие земельного участка (п. 22). Данная оговорка ВС РФ – не мертвая. Представьте себе двухэтажный ветхий домик на Крестовском острове в Петербурге, где золотая земля и все поймете.
(Окончание следует)