 |
 |
|
|
Мировой финансовый кризис, в полной мере затронувший Россию, больнее всего ударил по отечественному строительному рынку. С начала 2009 года все больше петербургских компаний заявляют о «заморозке» своих проектов. Чиновники Смольного призывают не драматизировать ситуацию, однако даже они признают, что пора переходить к ручному управлению в отрасли. А тем временем на рынке набирает популярность новая услуга – обслуживаемая консервация объектов.
Коммерческое похолодание
В конце января 2009 года ряд СМИ Петербурга, со ссылкой на директора департамента консалтинга компании GVA Sawyer Ирину Солонову, распространили информацию о положении дел в области строительства коммерческой недвижимости. Так, согласно данным GVA Sawyer, в городе заморожено 74% заявленных к реализации коммерческих проектов. Работы будут начаты или продолжены лишь на объектах общей площадью около 1 млн кв. м, в то время как изначально этот показатель был запланирован на отметке в 3,9 млн кв. м.
По мнению директора по консалтингу и оценке Becar Realty Group SPb Игоря Лучкова, рынок коммерческой недвижимости остро реагирует на поступление иностранных инвестиций, а на сегодняшний день их приток сменился оттоком. Кроме того, на порядок снизился и спрос на коммерческие площади, а это заставляет даже имеющих средства инвесторов взять тайм-аут и серьезно подумать, прежде чем куда-либо вкладываться: «Деньги у игроков есть, но прежде чем их вкладывать, они хотят определиться с ситуацией на рынке, а это сейчас сделать практически невозможно», – убежден г-н Лучков.
О заморозке строительства офисных центров заявили ряд крупных участников питерского рынка, среди которых «Адамант», УК «Теорема», Группа «ЛСР», «ЛенСпецСМУ» и ряд других. В частности, как сообщил председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков, остановлено строительство двух бизнес-центров площадью 60 тыс. кв. м и 18 тыс. кв. м соответственно. Заморожен ряд проектов и в гостиничном секторе. Так, поставлена под вопрос реализация проектов гостиницы Domina Prestige на Большой Морской улице и отеля на Невском проспекте, д.1.
Сильнее офисных и гостиничных комплексов, по оценке специалистов, могут пострадать только торговые объекты Петербурга. В этом секторе, помимо сокращения объема инвестиций и падения спроса, свою негативную роль может сыграть слишком малочисленный для мегаполиса пул торговых операторов. По словам директора по маркетингу Becar Realty Group SPb Натальи Черейской, в двух соседних торговых центрах Северной столицы операторы, как правило, совпадают на 50-70%.
Разморозка вручную
Куда более драматичная ситуация складывается в связи с кризисом на питерском рынке жилищного строительства. По данным все той же GVA Sawyer, количество новых проектов по возведению жилья в Петербурге от заявленных ранее на 2009 год сократилось на 84,2%. Из 9,5 млн жилых «квадратов», строительство которых предполагалось начать или продолжить в текущем году, 8 млн кв. метров будут «заморожены» – работы продолжатся лишь на объектах общей площадью 1,5 кв. метров.
При этом в отличие от «заморозки» коммерческих объектов, жилые долгострои неизбежно приведут к появлению новой волны так называемых «обманутых дольщиков» – тех, кто уже успел вложить свои кровные в едва стартовавшие проекты. Теоретически городское правительство способно предупредить усиление социальной напряженности. Для этого Смольному достаточно выкупить у девелоперов «замороженные» объекты с долевым участием граждан и довести их до ума за счет бюджетных средств. 21 января на заседании ЗакСобрания был даже принят в первом чтении законопроект «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов», направленный на создание правовой базы для выкупа недостроенных квартир.
Однако пользоваться этой возможностью власть предержащие, похоже, не намерены. Как заявил на пресс-конференции, посвященной итогам работы строительного комплекса Петербурга в 2008 году, вице-губернатор Александр Вахмистров, «ничего замороженного город покупать не собирается»: «Никаких субпродуктов мы покупать не будем. Замороженное вообще вредно. Так что с темой замороженного, перемороженного давайте закончим», – сказал чиновник.
Отказался вице-губернатор и признать масштаб проблемы. По словам г-на Вахмистрова, заморожены не 80% строек, а в худшем случае 20%: «Возьмите машину, в субботу в первой половине дня попробуйте объехать любой район, все стройки. Не выходя из машины посмотрите, есть ли на этих стройках шевеление. Там, где шевеление есть, поставьте галочку в блокнотик. Потом придите ко мне с этим блокнотиком, мы с вами вместе эту информацию обработаем, разделим количество строек на количество галочек и получим процент. Я вас уверяю, что мы получим 80% объектов, но не замороженных, а там, где ведется строительство».
К такому способу оценки степени «замороженности» того или иного проекта эксперты относятся скептически. По их словам, на очень многих объектах темпы строительства снижены практически до нуля. Содержать же одного-двух рабочих, которые бы круглосуточно находились на стройке и создавали видимость активной работы, может себе позволить даже самая проблемная компания. Чтобы понять, насколько серьезна ситуация в строительной отрасли, полагают эксперты, нужно подсчитать, сколько гастарбайтеров-строителей сейчас остались без работы и уезжают из города.
Директор департамента консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в недвижимости Екатерина Марковец полагает, что большинство компаний не заявляют официально о приостановке проектов, а ждут восстановления рынка кредитования и потребительского спроса. Если это восстановление произойдет в разумные сроки, объекты, хоть и с опозданием, могут быть введены в эксплуатацию. «В случае, если активизации потребительского спроса не произойдет до конца 2009 года, в городе может появиться очень много недостроенных объектов», – уверена эксперт.
Власти Петербурга тем временем уповают на официальные данные. На заседании правительства 24 февраля новый вице-губернатор строительного блока Роман Филимонов, сменивший на этом посту Александра Вахмистрова, заявил, что пока лишь три застройщика уведомили Смольный о заморозке своих проектов. Правда, как признал зампред Комитета по строительству Алексей Кайдалов, замораживание начатых объектов уже является тенденцией, и этот процесс «достигнет дна» не раньше весны-лета 2009 года.
Обеспокоенностью положением дел в строительной отрасли со стороны городских властей объясняется и назначение на пост председателя Комитета по строительству Петербурга члена совета директоров холдинга Setl Group Вячеслава Семененко – человека из бизнеса, знакомого с ситуацией не понаслышке. Как и новому главе КЭРППиТ Сергею Бодрунову, пересевшему на чиновничий стул из кресла руководителя корпорации «Аэрокосмическое оборудование», г-ну Семененко отведена роль антикризисного менеджера, на которого возлагаются последние надежды по исправлению ухудшающегося положения. Новоявленный глава стройкома уже заявил, что придется работать в ручном режиме: «Не секрет, что активность на многих стройках затихла, и с этим надо что-то делать. Необходимо переводить управление в ручной режим. Другого варианта у нас, видимо, нет», – подчеркнул он.
Консервативное решение
Пока обитатели Смольного готовятся к выправлению ситуации в ручном режиме, предприимчивые бизнесмены уже вышли на рынок с предложением услуг по консервированию объектов. Дело в том, что для снижения затрат на возобновление строительства необходимо обеспечить конструкциям и оборудованию начатого проекта защиту от агрессивного воздействия окружающей среды. В противном случае при активизации профильных работ придется предварительно проводить весьма затратный комплекс ремонтно-восстановительных мероприятий, а его стоимость, по оценке проект-менеджера компании Colliers International Валерия Кузнецова, может быть сопоставима с капитальными вложениями в само строительство.
Кроме того, обязательным пунктом консервации является защита опасных участков: ограждение котлованов, сквозных проемов в перекрытиях, укрепление стен, фиксация всех подвижных элементов, организация порядка движения по недостроенному объекту. Такие меры призваны уберечь от травматизма и несчастных случаев посторонних людей, поскольку, согласно действующему законодательству, всю ответственность за причинение вреда физическим лицам, оказавшимся на строительной площадке, несет собственник объекта. Обязательным шагом должно стать и юридическое оформление консервации, поскольку без этого объект будет считаться действующим, и собственнику придется платить штрафы за срыв сроков строительства.
Помимо мероприятий по собственно консервации, ряд компаний предлагает услуги по обслуживанию замороженного объекта. Как рассказал генеральный директор УК «Система» Евгений Якушин, в зависимости от этапа остановки строительно-монтажных работ и от стадии консервации (полная или частичная), для каждого объекта разрабатывается индивидуальный перечень обслуживающих мер. К таковым, в частности, относятся инвентаризация, охрана, согласование гарантийных обязательств поставщиков оборудования, минимизация штрафных санкций по подписанным договорам с энергоснабжающими организациями и т.д. По словам г-на Якушкина, обслуживаемая консервация – это наиболее эффективный путь минимизации финансовых потерь при приостановке строительства.