 |
 |
|
|
Оформление в упрощенном порядке прав на дачные, приусадебные участки, индивидуальные жилые и постройки ежегодно увеличивается в несколько раз, а «дачная амнистия» не кончится в этом году.
Начальник отдела по работе муниципальных и административных образований Управления Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Наталья Зенкевич разъяснила как выполняется в регионе Федеральный закон №93-ФЗ (в народе его называют «дачная амнистия», хотя говорит о не только о недвижимости садоводов) и какие поправки ожидаются в этот документ.
О том, что модернизация закона неизбежна, стало ясно на днях, когда президент России Дмитрий Медведев заявил что выступает за продление сроков так называемой «дачной амнистии», в ходе которой граждане могут по упрощенной процедуре оформить права на дом и земельный участок.
Но не все поняли правильно, что имел в виду президент. Дело в том, что закон №93-ФЗ касается не только садоводов, но и граждан, построивших индивидуальные жилые дома в населенных пунктах. Если для первых ограничения по срокам оформления прав на участок изначально не установлено, то для вторых в нынешнем тексте закона он есть – 31 декабря 2009 года. Однако сейчас ожидаются поправки, и период оформления прав на жилые дома, скорей всего, продлят. Вот эту идею и поддержал президент.
Что касается хода дачной амнистии в Петербурге и области, то она, по данным Управления Росрегистрации, набирает обороты. Закон заработал 1 сентября 2006 года. Если за первый неполный год в упрощенном порядке было оформлено только 1,4 тысячи прав на землю, дома и постройки, то в 2007 году уже в десять раз больше - 14,7 тысячи, в 2008 году – 31,1 тысячи, а с 1 января по 16 мая 2009 года – 16,8 тысячи. Напомним, что в регионе одних только садовых и дачных участков насчитывается около 800 тысяч, а круг потенциальных пользователей закона намного шире .Это еще и владельцы индивидуальных жилых домов, гаражей (последних только в том случае, если земля под гараж выделялась конкретному гражданину, а не коллективной автостоянке или гаражному кооперативу, кроме того, земля под строительства гаража не должна быть выделана в аренду). Так что гаражники могут воспользоваться «дачной амнистией», скорей, в виде исключения. Хотя не всем дачная амнистия нужна – кто-то до ее объявления получил все документы, кто-то и сейчас предпочитает полную процедуру, считая, что результат получается более надежным.
По динамике к концу года вновь можно предсказать удвоение числа граждан, воспользовавшихся «амнистией». Всего на 67,6 тысячи к настоящему времени принятых в упрощенном порядке заявлений о регистрации прав приходится 1,2 процента отказов. Из зарегистрированных в упрощенном порядке прав 45 процентов – права на земельные участки (в том числе в садоводствах), 39 процентов – права на недвижимое имущество, в случаях, когда не требовалось разрешение на строительство, 16 процентов – права на объекты индивидуального жилищного строительства в черте населенных пунктов.
В ходе дискуссии, которая состоялась в издательском доме «Шанс», после Натальи Зенкевич выступили профессионалы рынка недвижимости. Они отмечали, что «Дачная амнистия» имеет и ряд подводных камней.
Например, оформив участок без межевания (на это идут, так как эта процедура межевания стоит не менее 10 тысяч рублей) можно нарваться в дальнейшем на судебный процесс с соседями. А в документах, оформленных без межевания, будет указано, что границы не уточнялись. Соответственно, при распоряжении участком, свидетельство о собственности на который выдано без межевания, будут трудности – формально продать его можно без проблем: госорганы собственность перепишут на нового владельца. Только какой покупатель захочет дать настоящую цену за землю с приблизительными границами и риском, что границы эти будут оспорены в суде, причем ответчиком придется выступать уже новому владельцу земли. Единственное, с чем не возникнет трудность – с придачей незамежеванного участка по наследству (впрочем, большинство семей садоводов, которые не планируют расставаться с участком, это вполне устраивает).
Сложности возникают, в садоводствах, когда владелец участка, на который собственность не оформлена, умирает, а его наследников не принимают в члены товарищества (сроки вступления в наследство ограничены шестью месяцами, а собрание в садоводствах проходят обычно раз в год) – в этом случае приходится доказывать права через суд. Юристы советуют действовать в подобной ситуации так: наследник немедленно подает нотариусу заявление о приеме наследства в виде дачи. Нотариус в праве на наследство обязательно откажет – потому что у семьи нет документа, подтверждающего собственность (садоводческая книжка в данной ситуации не прокатит – она говорит, что человек состоял некой организации – садовом товариществе, не более). Затем отказ нотариуса опротестовывается в суде, куда семье надо нести все документы, подтверждающие членство в садовом товариществе, выделение участка, строительство дома. Фемида обязательно встанет на сторону наследников садоводов - практика по подобным делам уже сложилась. Хотя для всех спокойней, когда документы оформлены как положено и при жизни.
Еще одна проблема – перестройка индивидуальных жилых домов. На территории Петербурга исходят из того, что перестроенный частный дом надо оформлять как новый объект, причем, если дом однажды оформлен по упрощенной процедуре, а затем к нему пристроено крыльцо, право на упрощенную процедуру утрачено.
Открыт вопрос по налогам. Так, Налоговым кодексом РФ при продаже жилья (в том числе индивидуальных жилых домов) предусмотрена льгота – подоходный налог не взимается, но только при соблюдении важного условия: хозяин владел объектом более трех лет. Но срок владения считается с момента государственной регистрации собственности, на практике, даже если дом построен 10 лет назад, но зарегистрирован только что, налог платить придется, что многими гражданами воспринимается как несправедливость. Резюме, которое следовало из каждого выступления представителя частных структур, – без помощи профессионалов – юристов, землемеров, риэлторов - воспользоваться законом сложно, а значит – за сотки, даже если они достанутся бесплатно, придется платить.